La FASB se pronuncia sobre los impactos del COVID-19¹

Temas 842 y 840 (Arrendamientos): Preguntas y Respuestas sobre la Contabilización de Concesiones de Arrendamiento Relacionadas con los Efectos de la Pandemia del Covid-19

(Publicado por la FASB Financial Accounting Standards Board en Abril 2020)

Introducción

Este documento de preguntas y respuestas (P&R) ha sido elaborado por la FASB y se refiere a la aplicación de los principios de contabilidad sobre los arrendamientos aplicables por las entidades en USA (Temas 842 y 840) – las guías sobre arrendamientos, en relación con las concesiones sobre arrendamientos que se están otorgando como resultado de los efectos de la enfermedad del Coronavirus 2019 (la pandemia del COVID-19).

La FASB ha sido informada de que debido a las interrupciones de los negocios y a los desafíos que afectan severamente a la economía global, todo ello causado por la pandemia del COVID-19, muchos arrendadores están, o estarán, otorgando concesiones de arrendamiento a los arrendatarios sobre un número significativo de contratos de arrendamiento. Las partes afectadas han señalado que si bien las concesiones pueden variar en la forma, se espera que la condonación y el aplazamiento de los pagos sean los tipos más comunes de las que se están acordando. Además, esas entidades y personas han destacado que, debido a los efectos de la pandemia del COVID-19 sobre la economía global, se espera que el número de contratos para los que se han otorgado o se otorgarán concesiones sea significativo afectando a muchos arrendadores y arrendatarios.

Como parte del compromiso continuo de la FASB para educar a las partes interesadas y para proporcionar orientación interpretativa sobre la contabilidad de las concesiones de arrendamiento durante la crisis económica global resultante de esta pandemia sin precedentes, el personal de la FASB ha desarrollado estas P&R para responder algunas dudas frecuentes sobre la contabilidad de dichas concesiones. La interpretación proporcionada en este documento es aplicable a las entidades cuyos arrendamientos sean afectados por las interrupciones económicas causadas por la pandemia del COVID-19.

El personal de la FASB desarrolló estas P&R basándose en la información y comentarios recibidos de varios interesados hasta la fecha en que se emitió este documento. Se continuará monitoreando esta situación única y en evolución y se comunicará con los interesados y afectados a medida que esta situación se desarrolle, incluso a través de declaraciones adicionales, consultas técnicas y otros medios, según corresponda. El personal de la FASB planea organizar una mesa redonda sobre arrendamientos a finales de este año para discutir los problemas de implementación de las normas afectadas, incluyendo ciertos aspectos del modelo de contabilidad sobre modificación del arrendamiento según las guías sobre arrendamientos, las cuales pueden causar desafíos continuos a todos los interesados y cómo esos problemas podrían abordarse antes de que las entidades privadas y las organizaciones sin fines de lucro tengan que adoptar las nuevas guías sobre los arrendamientos.

Antecedentes

Los cambios posteriores relacionados con pagos de arrendamiento que no están estipulados en el contrato original se contabilizan como modificaciones del arrendamiento según se indica en las guías sobre arrendamientos. Algunos contratos pueden contener derechos y obligaciones exigibles explícitos o implícitos que requieren concesiones de arrendamiento si surgen ciertas circunstancias que van más allá del control de las partes. Si un contrato de arrendamiento proporciona derechos y obligaciones exigibles con respecto a concesiones y no se realizan cambios en ese contrato, dichas concesiones no se contabilizan bajo las guías sobre arrendamientos. Si las concesiones otorgadas por los arrendadores van más allá de los derechos exigibles y las obligaciones en el contrato, las entidades generalmente las contabilizarían de acuerdo con las guías sobre arrendamientos.

Para proporcionar claridad como respuesta a la crisis, el personal de FASB ofrece la siguiente interpretación como un enfoque aceptable para contabilizar las concesiones de arrendamiento que se relacionan con los efectos de la pandemia del COVID-19.

Preguntas y Respuestas: Preguntas Generales sobre la Contabilidad de las Concesiones de Arrendamiento Relacionadas con los Efectos de la Pandemia del COVID-19

Pregunta 1: ¿Las concesiones de arrendamiento relacionadas con los efectos de la pandemia del COVID-19 deben contabilizarse de acuerdo con las guías sobre arrendamientos?

Respuesta: Se informó que el personal de la FASB está al tanto de que, dada la naturaleza global y sin precedentes de la pandemia del COVID-19, puede ser extremadamente difícil para las entidades determinar si los contratos existentes otorgan derechos y obligaciones exigibles con respecto a las concesiones de arrendamiento y, de ser así, si esas concesiones son consistentes con los términos del contrato o son modificaciones del contrato. Ese análisis podría ser aún más complejo si se tienen en cuenta los programas implementados o apoyados por los gobiernos, los cuales permiten o requieren tolerancia, como la suspensión temporal de la responsabilidad de una entidad de cumplir con sus obligaciones contractuales (es decir, la obligación del arrendador de hacer que el activo arrendado esté disponible para su uso por el arrendatario y la obligación del arrendatario de realizar el pago) durante el período afectado por los efectos de la emergencia actual. Además, en previsión del gran volumen de contratos de arrendamiento sobre los que probablemente se otorgarán concesiones relacionadas con los efectos de la pandemia del COVID-19, la FASB entiende que, en ausencia de orientación interpretativa, aplicar los requerimientos sobre modificación de las guías sobre arrendamientos para cada contrato para el cual se hacen concesiones relacionadas con los efectos de la pandemia del COVID-19, podría ser costoso y complejo tanto para los arrendatarios como para los arrendadores.

Mientras que las guías sobre arrendamientos abordan los cambios rutinarios en los términos del arrendamiento que resultan de las negociaciones entre el arrendatario y el arrendador, el personal de la FASB cree que esas guías no contemplan que las concesiones se ejecutaran tan rápidamente como resultado de una grave crisis financiera como la derivada de la pandemia del COVID-19. El personal de la FASB señala que la premisa subyacente que requiere que la modificación de un arrendamiento se contabilice como si fuera un nuevo arrendamiento, es que los términos y condiciones modificados afecten los aspectos económicos del arrendamiento por el resto del plazo del contrato. El personal de la FASB es consciente de que otro punto de vista establece que el reconocimiento de las concesiones de arrendamiento relacionadas con los efectos de la pandemia del COVID-19 durante el resto del plazo del arrendamiento (como se requiere en las normas bajo análisis) puede no reflejar los aspectos económicos de esas concesiones.

Para proporcionar claridad en respuesta a la crisis, el personal de la FASB cree que sería aceptable que las entidades hicieran una elección para contabilizar las concesiones de arrendamiento relacionadas con los efectos de la pandemia del COVID-19 de acuerdo con la forma en que esas concesiones se contabilizarían bajo las guías sobre arrendamientos, como si existieran derechos y obligaciones exigibles para esas concesiones (independientemente de si esos derechos y obligaciones exigibles para las concesiones existen explícitamente en el contrato). En consecuencia, para las concesiones relacionadas con los efectos de la pandemia del COVID-19, una entidad no tendrá que analizar cada contrato para determinar si existen derechos y obligaciones exigibles para las concesiones y puede optar por aplicar o no las guías sobre arrendamientos en esos contratos.

Esta elección está disponible para concesiones relacionadas con los efectos de la pandemia del COVID-19 que no resultan en un aumento sustancial de los derechos del arrendador o de las obligaciones del arrendatario. Por ejemplo, esta elección está disponible para concesiones que den como resultado que los pagos totales requeridos por el contrato modificado sean sustancialmente iguales o menores que los pagos totales requeridos por el contrato original. El personal de la FASB espera que se ejerza un juicio razonable al hacer esas determinaciones.

Algunas concesiones proporcionarán un aplazamiento de pagos sin cambios sustanciales en la consideración a pagar según el contrato original. Un aplazamiento afecta el momento, pero el monto de la contraprestación es sustancialmente el mismo que el requerido en el contrato original. El personal de la FASB espera que haya múltiples formas de tratar esos aplazamientos, ninguna de las cuales tiene que ser la más preferida. Dos de los métodos consisten en:

1. Reconocer las concesiones como si no originaran cambios en el contrato de arrendamiento. Según ese tratamiento, el arrendador aumentaría sus cuentas por cobrar por arrendamiento, y el arrendatario aumentaría sus cuentas por pagar a medida que se devengan las cuentas por cobrar/pagar. En sus estados de resultados, el arrendador continuaría reconociendo ingresos, y el arrendatario continuaría reconociendo gastos durante el período de aplazamiento.
2. Reconocer los pagos diferidos como pagos de arrendamiento variables.

Pregunta 2: ¿Están las entidades impedidas de contabilizar las concesiones de arrendamiento relacionadas con los efectos de la pandemia del COVID-19 mediante la aplicación de las guías sobre arrendamientos?

Respuesta: No. Las entidades pueden contabilizar las concesiones de arrendamiento relacionadas con los efectos de la pandemia del COVID-19 de acuerdo con las guías sobre arrendamientos de los Temas 842 u 840.

Pregunta 3: ¿Una entidad tiene que contabilizar todas las concesiones de arrendamiento relacionadas con los efectos de la pandemia del COVID-19 ya sea: (a) como si los derechos y obligaciones exigibles sobre esas concesiones existieran en el contrato original o (b) de acuerdo con las guías sobre arrendamientos de los Temas 842 u 840?

Respuesta: No. Sin embargo, de acuerdo con el párrafo 842-10-10-1, las entidades deben aplicar el Tema 842 de manera consistente en relación con arrendamientos de características similares y en circunstancias similares. Por tanto, las entidades deben aplicar un juicio razonable al aplicar ese párrafo cuando se trata de concesiones relacionadas con los efectos de la pandemia del COVID-19.

Pregunta 4: ¿Una entidad debería proporcionar revelaciones sobre concesiones de arrendamiento relacionadas con los efectos de la pandemia del COVID-19?

Respuesta: Sí. Según los requisitos de divulgación existentes en los PCGA, una entidad debe proporcionar divulgaciones sobre concesiones otorgadas que son significativas (cuando se trata de los arrendadores) o recibidas (cuando son arrendatarios) y los efectos contables para permitir a los usuarios comprender la naturaleza y el efecto financiero de las concesiones de arrendamiento relacionadas con los efectos de la pandemia del COVID-19.

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¹ Esta es una traducción libre hecha por GetNIIF.com del documento publicado por la FASB en idioma inglés y que puede ser consultado haciendo click aquí.